Distrato Imobiliário: como desistir da compra de um imóvel na planta?

A aquisição de imóvel na planta costuma representar planejamento de longo prazo e investimento relevante. No entanto, mudanças financeiras, dificuldades pessoais ou atraso na obra podem tornar inviável a manutenção do contrato.

Nesses casos, é possível desfazer o negócio por meio do chamado distrato imobiliário.

Comprou um imóvel na planta e quer saber se pode desistir? O distrato é possível, mas exige análise técnica para evitar prejuízos.

Desde a entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018, que alterou a Lei nº 4.591/1964, as regras sobre rescisão contratual passaram a ter parâmetros objetivos. Ainda assim, a aplicação prática depende da análise do contrato, do regime do empreendimento e da jurisprudência atual, especialmente à luz do Código de Defesa do Consumidor.

A seguir, explico os principais pontos:

1. Desistência por iniciativa do comprador

Quando a rescisão ocorre por iniciativa do adquirente, seja por dificuldade financeira, mudança de planos ou arrependimento fora do prazo legal, a incorporadora pode reter parte dos valores pagos a título de cláusula penal.

A retenção varia conforme o regime jurídico do empreendimento:

        I.            Empreendimento sem patrimônio de afetação

A incorporadora pode reter até 25% dos valores pagos, além da comissão de corretagem (se contratada e destacada) e tributos incidentes.

      II.            Empreendimento com patrimônio de afetação

Nos termos do art. 67-A da Lei nº 4.591/1964, a retenção pode chegar a 50% dos valores pagos.

O patrimônio de afetação é um regime que separa os recursos da obra do patrimônio geral da incorporadora, conferindo maior proteção aos adquirentes em caso de insolvência.

Prazo para devolução

• Sem patrimônio de afetação: devolução em até 180 dias após o distrato.

• Com patrimônio de afetação: a devolução pode ocorrer em até 30 dias após a expedição do “habite-se”.

Atenção à jurisprudência

Embora a lei estabeleça percentuais máximos, o Superior Tribunal de Justiça tem reafirmado que cláusulas penais devem respeitar os princípios da razoabilidade e do equilíbrio contratual. Em situações concretas, retenções consideradas excessivas podem ser revistas judicialmente com fundamento no CDC e nos arts. 413 e 421-A do Código Civil.

2. Desistência por culpa da incorporadora (atraso na obra)

A legislação admite prazo de tolerância de 180 dias corridos além da data contratualmente prevista para entrega do imóvel.

➜ Até 180 dias de atraso

O atraso é considerado legítimo, desde que haja cláusula expressa no contrato.

➜ Após 180 dias

O comprador pode optar por:

a) Rescindir o contrato

• Restituição integral (100%) dos valores pagos;

• Correção monetária;

• Multa contratual, se prevista;

• Pagamento em até 60 dias da resolução.

b) Manter o contrato

• Recebimento de indenização correspondente a 1% do valor efetivamente pago para cada mês de atraso, salvo disposição contratual mais benéfica.

Importante destacar que a jurisprudência também reconhece, em casos específicos, o direito a indenização por lucros cessantes (como aluguel presumido), quando comprovado prejuízo efetivo.

3. Direito de arrependimento

Quando o contrato é assinado fora da sede da incorporadora, por exemplo, em estande de vendas, aplica-se o art. 49 do Código de Defesa do Consumidor.

Nessa hipótese, o comprador pode desistir em até 7 dias corridos, com devolução integral dos valores pagos, inclusive comissão de corretagem, sem qualquer retenção.

O prazo conta da assinatura ou do recebimento do contrato, o que ocorrer por último.

4. Pontos que merecem análise técnica

Antes de formalizar o distrato, é essencial verificar:

• Se há cláusula clara sobre patrimônio de afetação;

• Como está redigida a cláusula penal;

• Se a comissão de corretagem foi destacada de forma válida;

• Se houve cobrança de taxa SATI ou encargos acessórios indevidos;

• A forma e o prazo de restituição previstos;

• Eventual abusividade contratual à luz do CDC.

Cada contrato possui particularidades que podem alterar significativamente os valores devidos.

Desta forma, podemos concluir que o distrato imobiliário deixou de ser um tema exclusivamente jurisprudencial e passou a ter disciplina legal específica. Ainda assim, a aplicação prática exige análise técnica criteriosa, especialmente para verificar o equilíbrio contratual e a legalidade das retenções.

Antes de assinar qualquer termo de rescisão apresentado pela incorporadora, é recomendável entrar em contato com um especialista, para avaliar cuidadosamente os impactos financeiros e jurídicos da decisão.