Locação por temporada via plataformas digitais: o que você precisa saber antes de anunciar seu imóvel

Alugar um imóvel pelo Airbnb ou Booking virou uma das formas favoritas de quem quer gerar uma renda extra. E faz sentido: é fácil de anunciar, a demanda é alta e o retorno costuma superar o de uma locação tradicional. Mas o que parece simples por fora esconde uma série de cuidados jurídicos que muitos proprietários só descobrem quando o problema já bateu na porta.

A locação por temporada pode ser uma ótima fonte de renda quando feita com segurança jurídica. Antes de anunciar, entender as regras faz toda a diferença.

Antes de publicar seu anúncio, vale entender o que a lei brasileira diz sobre esse tipo de locação, quais são os riscos mais comuns e o que está mudando nesse mercado.

O que a lei diz sobre locação por temporada

No Brasil, a locação por temporada é regulada pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991). Segundo ela, esse tipo de contrato é aquele firmado por um prazo máximo de 90 dias, destinado à moradia temporária do locatário para fins como lazer, cursos, tratamento de saúde ou obras no imóvel.

Alguns pontos importantes que todo proprietário precisa conhecer:

O contrato deve ser feito por escrito. Isso vale mesmo para locações curtas e mesmo quando a negociação acontece dentro da própria plataforma. Quando o imóvel é mobiliado, a lei exige que o contrato descreva os móveis presentes e o estado em que se encontram. O proprietário pode cobrar o valor total do período de forma antecipada, o que é uma vantagem em relação à locação tradicional.

E aqui vai um alerta que merece atenção especial: se o locatário permanecer no imóvel por mais de 30 dias após o fim do contrato sem que o proprietário se manifeste, a locação pode ser convertida automaticamente em um contrato por prazo indeterminado. Isso significa que a retomada do imóvel passa a seguir regras muito mais burocráticas e demoradas. Uma locação mal gerenciada pode, sem que o proprietário perceba, se transformar em um vínculo jurídico bem mais longo do que o planejado.

Locação por temporada ou hospedagem? A diferença importa.

Esse é um ponto que confunde muita gente, e com razão. Nem todo aluguel feito por plataforma digital é automaticamente considerado "locação por temporada" nos termos da lei.

O enquadramento depende de como o imóvel é explorado na prática. De forma simples: quando há um único locatário com uma finalidade de uso definida e temporária, o contrato se aproxima da locação por temporada prevista na Lei do Inquilinato. Quando há alta rotatividade de hóspedes, reservas frequentes por diárias e, em alguns casos, oferta de serviços como limpeza e troca de roupa de cama, a atividade começa a se parecer mais com hospedagem.

Alguns entendimentos judiciais têm reconhecido essa diferença e tratado as duas situações de formas distintas. Não existe, porém, uma regra geral consolidada: cada caso é analisado pelas suas próprias características. Essa indefinição é justamente o que torna esse campo tão cheio de conflitos.

Os condomínios podem proibir esse tipo de locação?

Essa é uma das perguntas mais frequentes entre proprietários que moram em apartamentos, e a resposta é: depende.

Há decisões judiciais que reconhecem o direito dos condomínios de restringir ou até proibir o aluguel de curta duração por plataformas digitais, especialmente quando a atividade afeta a segurança, o sossego dos moradores ou contraria a finalidade residencial do edifício prevista na convenção. Em outros casos, a justiça entendeu que essa restrição violaria o direito de propriedade do condômino.

Não existe, portanto, uma resposta pronta. O que tem pesado bastante nas decisões é o conteúdo da convenção condominial: em vários casos, a simples previsão de uso exclusivamente residencial já foi considerada suficiente para embasar a restrição, mesmo sem mencionar Airbnb ou qualquer plataforma pelo nome.

O que se sabe é que os próprios condôminos podem deliberar sobre o tema em assembleia. Com um quórum qualificado, é possível regulamentar ou até autorizar expressamente esse tipo de locação, desde que a convenção seja atualizada de acordo. Antes de anunciar qualquer imóvel em condomínio, o primeiro passo é ler com atenção o que diz a convenção.

O que o proprietário deve fazer antes de anunciar:

• Leia a convenção do condomínio. Esse passo é inegociável para quem mora em apartamento. Restrições podem existir mesmo sem citar plataformas digitais diretamente.

• Tenha um contrato por escrito. A plataforma oferece uma proteção operacional, mas ela tem limites. Um contrato próprio, claro e bem redigido é o que realmente garante segurança jurídica se as coisas derem errado. Defina nele o número máximo de hóspedes, horários de entrada e saída, regras de uso do imóvel e das áreas comuns. O que não está escrito dificilmente será respeitado.

• Registre o estado do imóvel antes de cada locação. Fotos detalhadas e um laudo de vistoria são a sua principal proteção contra disputas sobre danos. Sem esse registro, é muito difícil comprovar qualquer prejuízo depois.

• Deixe claro quem paga pelos danos. Antecipar esse ponto no contrato evita discussões que, sem previsão escrita, costumam terminar em prejuízo para o proprietário.

• Controle o prazo com cuidado. O limite legal é de 90 dias. Ultrapassado esse prazo sem que o proprietário tome nenhuma providência, o contrato pode ser convertido em locação residencial comum, com todas as implicações que isso traz para a retomada do imóvel.

O que está mudando nesse mercado?

O cenário regulatório da locação por temporada está passando por transformações relevantes, e vale estar informado.

• Na área tributária, a Reforma Tributária, regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, passou a tratar as locações de até 90 dias como serviços de hospedagem para fins de tributação, com incidência dos novos tributos IBS e CBS. Mas nem todo proprietário é afetado: a nova regra se aplica apenas a quem se enquadrar como contribuinte do regime regular, o que exige, de forma cumulativa, ter mais de três imóveis alugados e receita anual com locações acima de R$ 240 mil. Quem estiver abaixo desse patamar continua pagando apenas o Imposto de Renda sobre os valores recebidos, como sempre foi. Se você aluga um ou dois imóveis de forma ocasional, provavelmente essa mudança não te afeta diretamente por ora.

• Na área legislativa, tramita no Senado o PL 4/2025, que faz parte de uma proposta mais ampla de reforma do Código Civil. O projeto prevê que a locação de curta duração em condomínios só seria permitida mediante autorização expressa na convenção ou aprovação em assembleia com quórum qualificado. Ainda está em tramitação e pode ser modificado antes de qualquer votação final.

• No campo municipal, cidades como Salvador já passaram a cobrar ISS sobre locações temporárias, e Rio de Janeiro, Florianópolis e Fortaleza discutem ativamente projetos locais de regulamentação. O tema está na pauta política e tende a ganhar mais regulação nos próximos anos.

Por que tudo isso importa para você?

A locação por temporada via plataformas digitais continua sendo uma excelente oportunidade de renda, mas o ambiente ao redor dela ficou mais complexo. O enquadramento jurídico pode variar dependendo de como o imóvel é usado, do que diz a convenção do condomínio, das mudanças tributárias em curso e dos projetos de lei que estão em tramitação.

Anunciar sem conhecer essas regras é um risco real. E o problema costuma aparecer no pior momento: quando o hóspede já está no imóvel, quando o condomínio envia uma notificação ou quando a Receita Federal bate à porta.

Investir em alguns cuidados preventivos agora pode evitar conflitos, multas e dores de cabeça no futuro.

Tem dúvidas sobre como regularizar sua situação ou quer anunciar seu imóvel com segurança jurídica? Entre em contato com um especialista. Estamos prontos para te ajudar.