Compra e venda de imóveis: cuidados essenciais para evitar problemas
- Caroline Coelho Alves Costa
- 21 de mar.
- 3 min de leitura
Comprar ou vender um imóvel é uma das decisões mais relevantes da vida e também uma das que mais exigem atenção jurídica. Um erro simples pode gerar prejuízos significativos ou até comprometer a própria aquisição do bem.
Por isso, conhecer os cuidados básicos antes de fechar negócio é essencial para garantir segurança em toda a operação.
1. Comece pela matrícula do imóvel
O primeiro passo é solicitar a certidão de matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis.
Esse é o único documento que comprova a propriedade e apresenta todo o histórico do imóvel, incluindo proprietários anteriores e eventuais restrições, como penhoras, hipotecas ou usufruto.
De acordo com o artigo 1.245 do Código Civil, a propriedade imobiliária somente se transfere com o registro na matrícula. Isso significa que, mesmo com contrato assinado e pagamento realizado, o comprador ainda não é proprietário até que o registro seja efetivado.
2. Verifique a situação do vendedor
Além da análise do imóvel, é fundamental verificar a situação do vendedor.
A existência de dívidas ou processos judiciais pode comprometer a segurança da negociação, especialmente em situações que caracterizem fraude à execução, quando há tentativa de ocultar patrimônio para evitar pagamento de credores.
Por esse motivo, é recomendável solicitar certidões negativas fiscais e judiciais, incluindo ações cíveis, execuções e protestos. Essa providência reduz significativamente o risco de questionamentos futuros sobre a validade da venda.
3. Atenção redobrada ao contrato
O contrato de compra e venda deve ser elaborado de forma clara, completa e objetiva.
É importante que contenha todas as condições do negócio, como valor, forma de pagamento, prazos, responsabilidade por despesas e penalidades em caso de descumprimento.
Embora a lei não exija a participação de advogado, a análise jurídica é altamente recomendável, pois evita cláusulas ambíguas e lacunas que podem gerar disputas judiciais.
4. Cuidado com o contrato de promessa de compra e venda
A promessa de compra e venda é um instrumento comum nas negociações imobiliárias, mas não transfere a propriedade do imóvel.
A transferência da propriedade depende da formalização por escritura pública, quando exigida, e do registro na matrícula do imóvel.
Sem o registro, o comprador não é considerado proprietário perante terceiros e permanece exposto a riscos, como penhora do bem por dívidas do vendedor ou até a venda do imóvel para outra pessoa.
5. Custos e tributos envolvidos
Além do valor do imóvel, a operação envolve custos obrigatórios que precisam ser considerados no planejamento financeiro.
O principal deles é o ITBI, imposto municipal cuja alíquota geralmente varia entre 2% e 4% do valor do imóvel, conforme a legislação de cada município.
Também devem ser considerados os custos com escritura pública e registro em cartório, que são indispensáveis para formalizar a transferência da propriedade, além de despesas com certidões e eventual assessoria jurídica.
Na prática, os custos totais da transação costumam variar entre 3% e 8% do valor do imóvel, a depender da localidade e das características do negócio. Uma estimativa média bastante utilizada no mercado gira entre 4% e 6%, o que se mostra adequada para fins de planejamento.
6. Imóveis em condomínio exigem atenção extra
Nos casos de imóveis em condomínio, é essencial verificar a existência de débitos condominiais.
As despesas de condomínio possuem natureza propter rem, o que significa que acompanham o imóvel. Assim, o novo proprietário pode ser responsabilizado por dívidas anteriores.
A solicitação de declaração do síndico atestando a inexistência de débitos é uma medida simples e eficaz para evitar problemas futuros.
Segurança começa antes da assinatura
A compra e venda de um imóvel envolve riscos jurídicos relevantes, mas que podem ser evitados com análise prévia adequada.
A verificação da matrícula, a análise da situação do vendedor, a formalização correta do contrato e o registro do imóvel são etapas essenciais para garantir segurança jurídica.
Se você está pensando em comprar ou vender um imóvel, entre em contato com um especialista para garantir que todas as etapas sejam conduzidas de forma segura.